[정비사업 심층분석] LH 주도 '모아타운' 8곳 시공사 선정 돌입: 7,300가구 정비 로드맵과 실무적 쟁점

최근 한국토지주택공사(LH)가 도심 내 소규모 노후 주거지 정비에 속도를 내기 위해 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 8곳, 약 7,300가구 규모의 시공사 선정 로드맵을 공식 발표했다. 이는 지지부진했던 소규모 정비사업에 공공의 자금력과 행정력을 투입하여 민간 건설사의 참여를 독려하는 획기적인 전환점이다. 본 글에서는 LH가 제시한 모아타운 사업의 핵심 일정과 인센티브, 그리고 설계 및 시공 통합발주가 건축 실무에 미치는 파급력을 심층적으로 분석한다.

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1. LH 모아타운 시공사 선정 로드맵: 총 8곳, 7,300가구 규모

2026년 4월 27일, LH는 민간 건설사와의 소통 간담회를 개최하고 올해부터 내년까지 순차적으로 진행될 8개 구역의 시공사 선정 계획을 공개했다. 구역 지정 시 최대 4만㎡까지 사업 면적이 확대되어 '단지 규모의 경제'를 실현할 수 있다는 점이 핵심이다.

 

[표 1] LH 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 시공사 선정 세부 일정

추진 연도	대상 구역 (총 8곳)	예상 규모 (세대수)	입지적 특징 및 실무적 의미
2026년 (2~3분기)	관악 난곡, 서대문 홍제, 강서 화곡, 금천 시흥2	약 4,087가구	사업성 및 노후도가 시급한 서남·서북권 거점 선도 사업 추진
2027년 (1분기)	동작 노량진, 성북 종암, 종로 구기, 인천 가정	약 3,237가구	역세권 및 도심 접근성이 우수한 알짜 입지의 대규모 블록화
합계	서울 및 인천 총 8개 구역	총 7,324가구	중·대형 건설사의 적극적 수주전 참여 유도

 

이러한 명확한 시공사 선정 로드맵은 파편화되어 있던 개별 가로주택정비사업들을 묶어, 1군 및 중견 건설사들이 매력을 느낄 만한 사업 규모(최소 수백억~수천억 원대)로 격상시켰다는 데 큰 의의가 있다.

2. 공공 개입을 통한 정비사업의 구조적 혜택

이번 LH의 모아타운 추진 전략은 단순히 구역을 지정하는 것을 넘어, 사업의 가장 큰 허들인 '초기 자금 조달'과 '기간 단축'에 대한 실질적인 해법을 제시한다.

 

[그래프 1] 일반 가로주택정비사업 vs LH 주도 모아타운 사업성 비교 시뮬레이션

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■ 일반 가로주택정비사업 (민간 주도)
  [-] 협소한 면적 (1만㎡ 미만) ➔ 나홀로 아파트 전락, 커뮤니티 부재
  [-] PF 대출 금리 상승 ➔ 조합 초기 사업비 조달 난항, 시공사 외면
  ==========================================> 사업 장기화 및 비용 증가 리스크

■ LH 주도 모아타운 (공공 참여형)
  [+] 면적 확대 (최대 4만㎡) ➔ 대단지형 인프라 및 지하 주차장 통합 구축
  [+] LH 신용도 기반 주택도시기금 저리 융자 ➔ 파격적인 금융 비용(이자) 절감
  [+] 정비계획 수립 절차 생략 ➔ 인허가 기간 대폭 단축
  =======================================================> 안정성과 수익성을 동시에 확보

 

특히 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장이 위축된 현 경제 상황에서, LH의 높은 신용 등급을 활용한 주택도시기금 저리 융자 지원은 민간 사업장 대비 압도적인 경쟁력을 부여한다. 조합과 시공사는 금융 이자 폭탄의 위험에서 벗어나 온전히 건축물의 품질 향상에 집중할 수 있게 된다.

3. 건축 기획 실무적 관점: 통합발주(Turn-key) 방식의 파급력과 과제

LH는 이번 8곳의 사업장에 설계와 시공을 한 번에 발주하는 '설계·시공 통합발주(Turn-key)' 방식을 도입한다고 밝혔다. 이는 공간을 기획하고 도면을 엮어내는 실무적 관점에서 매우 중요한 쟁점이다.

 

통합발주 방식은 설계 단계부터 시공사가 적극적으로 개입하므로, 도면과 실제 시공 간의 오차를 줄이고 공기를 혁신적으로 단축할 수 있다. 하지만 동시에 한정된 대지 내에서 법적 제약을 풀어내야 하는 설계자의 공학적 책임감은 더욱 무거워진다.

 

여러 개의 낡은 다세대 주택 필지를 합쳐 하나의 거대한 지하 주차장을 뚫어내는 굴토 계획, 주변 도로망(가로)을 해치지 않으면서 보행자 동선을 확보하는 1층 개방형 로비 및 연도형 상가 배치 등이 초기 도면에서부터 시공 원가와 맞물려 치밀하게 계산되어야 한다. 단순히 용적률을 채워 세대수를 늘리는 평면적 사고를 넘어, 지역 주민과 상생할 수 있는 소규모 스마트 빗물 저류조나 쾌적한 조경 공간(디스커버리 가든 등)을 조화롭게 배치하는 고도의 공간 조율 능력이 심사 과정에서 핵심 경쟁력으로 작용할 것이다.

4. 종합 평가: 도심 주거 환경 개선의 새로운 표준 모델

LH가 주도하는 모아타운 시공사 선정 로드맵은 척박한 소규모 정비사업 현장에 던져진 강력한 구원 투수이다. '설계·시공 통합발주'와 '저리 융자'라는 두 날개를 단 이번 8곳의 선도 사업지들은, 향후 대한민국 도심 노후 주거지 개선의 표준 모델(Reference)로 자리 잡게 될 것이다. 성공적인 입주를 위해서는 조합의 단합된 의지는 물론, 한 치의 오차 없는 도면을 바탕으로 묵묵히 현장을 지휘할 건설사와 설계자의 책임감 있는 공학적 실무 역량이 그 어느 때보다 절실히 요구된다.

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