💡 들어가며: 멈춰선 재개발 현장, 서울시가 '수익성' 카드를 꺼내다
최근 끝을 모르고 치솟는 공사비와 PF 대출 이자 부담으로 인해, 시공사 선정조차 하지 못하고 멈춰 선 재개발 현장들이 속출하고 있습니다. 결국 조합원들이 감당해야 할 '분담금'이 눈덩이처럼 불어났기 때문인데요.
이러한 정비사업의 위기 상황을 타개하기 위해 서울시가 꺼내 들었던 구원 투수가 바로 **'사업성 보정계수'**입니다. 제도가 본격 시행된 지 1년여가 지난 현재(2026년 2월 기준), 강북과 서남권 외곽 지역을 중심으로 이 제도가 아주 훌륭한 '돌파구' 역할을 해내고 있다는 성과 지표가 발표되었습니다. 오늘 이 정책이 도시계획과 건축 실무에 어떤 실질적인 변화를 가져왔는지 수치와 함께 짚어보겠습니다.
1. '사업성 보정계수'란 무엇인가?
그동안 재개발 사업은 이른바 '강남 3구'나 한강변 등 땅값(지가)이 비싸고 일반 분양가를 높게 받을 수 있는 곳들만 원활하게 굴러가는 구조였습니다. 반면, 강북권이나 외곽의 노후 주거지는 일반 분양으로 뽑아낼 물량은 적은데 땅값은 낮아 사업성이 턱없이 부족했죠.
**'사업성 보정계수'**는 바로 이런 불균형을 맞추기 위한 치트키입니다.
분양 수익을 기대하기 어려운 지역에 지가, 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 고려한 가중치(보정계수 최대 2.0)를 곱해주어, 일반 분양 물량을 더 많이 확보할 수 있도록 허용 용적률 인센티브를 최대 2배(20% → 40%)까지 파격적으로 올려주는 제도입니다.
2. 1년의 성과: 57개 구역 적용, 분담금 수천만 원 감소 효과
최근 서울시 주택실의 발표에 따르면, 이 제도가 현장에서 엄청난 위력을 발휘하고 있음이 증명되었습니다.
| 주요 성과 지표 (2026. 02 기준) | 상세 내용 |
| 수혜 구역 수 | 총 57개 정비 사업지에 적용 완료 |
| 지역 균형 발전 | 전체 수혜 구역의 **95%가 강북권(30곳) 및 서남권(24곳)**에 집중 |
| 일반 분양 증가 | 구역당 평균 47가구의 일반 분양 물량 추가 확보 |
| 대표 사례 (방학 신동아1단지) | 허용 용적률 20% → 40% 확대 / 조합원 1인당 분담금 약 3,800만 원 감소 추산 |
수치에서 알 수 있듯, 10%~20%의 용적률 차이는 스카이라인이 달라지고 분양 가능한 탑상형 건물이 하나 더 올라갈 수 있는 어마어마한 수치입니다. 일반 분양 세대수가 늘어나면 조합의 수익이 커지고, 자연스럽게 수천만 원의 분담금이 줄어들어 멈췄던 사업은 속도를 내게 됩니다.
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3. 주거 취약 계층을 위한 추가 특례: '지옥고' 재개발
더불어, 주거 환경이 극도로 열악한 이른바 '지옥고(반지하, 옥탑방, 고시원)' 밀집 지역에 대한 재개발 혜택도 눈여겨볼 만합니다.
반지하 주택이나 노후 고시원이 많은 구역을 신속통합기획 등으로 개발할 경우, 법적 상한 용적률의 최대 1.2배까지 추가 완화를 받을 수 있는 특례가 시행 중입니다. 다만, 이렇게 늘어난 용적률의 일정 부분은 공공임대주택이나 지역 주민을 위한 커뮤니티 시설로 기부채납해야 합니다. 민간의 수익성과 공공의 이익을 적절히 믹스한 훌륭한 도시계획적 해법이라 할 수 있습니다.
💡 실무자 인사이트: 공간 기획의 자율성이 커진다
도면을 그리는 실무자 입장에서 용적률의 한도가 풀린다는 것은 단순히 아파트를 더 높이 짓는다는 것 이상의 의미가 있습니다.
빡빡한 용적률 안에서는 세대수를 욱여넣기 위해 획일적인 성냥갑 아파트가 나올 수밖에 없었습니다. 하지만 인센티브를 통해 여유가 생기면, 건폐율을 낮춰 지상 공간에 쾌적한 조경을 구성하거나, 수익성 높은 다양한 특화 평면을 단지 내에 과감하게 믹스(Mix)해 볼 수 있는 '설계의 자율성'이 확보됩니다.
올해부터는 상계, 중계동 일대의 대규모 택지개발지구 재건축도 본격적으로 추진될 예정이라 보정계수의 수혜를 입는 단지는 급증할 것으로 보입니다. 눈물 머금고 사업을 접어야 했던 수많은 노후 주거지들이 다시금 활력을 되찾고, 다채로운 도심 스카이라인을 그려내길 기대해 봅니다.
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