[도시계획 심층분석] 모아타운의 역설과 파열음: 중랑구 면목역3-1구역 소송전 쟁점 및 실무적 파급력

최근 소규모 주택정비사업인 '모아타운' 추진 구역 곳곳에서 조합과 시공사, 혹은 조합 내부의 갈등이 수면 위로 드러나고 있다. 아시아경제의 최근 반론보도에 따르면, 중랑구 면목역3-1구역에서 발생한 조합(조합장)과 공동시행자(한다종합건설) 간의 7억 원대 부당이득금 반환 청구 소송이 새로운 국면을 맞이했다. 당초 시행사의 갑질 및 부당 이득 편취로 비춰졌던 사안에 대해, 공동시행자 측이 '절차적 하자'와 '모아타운 통합 조합 설립'이라는 구조적 배경을 근거로 정면 반박에 나선 것이다. 본 글에서는 해당 소송전의 핵심 쟁점을 분석하고, 모아타운 사업이 안고 있는 실무적 한계와 리스크를 객관적으로 진단한다.

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1. 사건의 쟁점: 면목역3-1구역 부당이득금 반환 소송의 본질

이번 반론보도를 통해 드러난 쟁점은 크게 세 가지이다. 소송 제기의 절차적 정당성, 공동사업 시행자의 법적 지위, 그리고 임원 사직서 제출의 강제성 여부이다.

 

[표 1] 중랑구 면목역3-1구역 소송 관련 양측 입장 및 실무적 쟁점 분석

쟁점	기존 보도 내용 (조합 측 주장 추정)	공동시행자(한다종합건설) 반론 내용	정비사업 실무적 해석 및 파급 효과
소송 제기의 적법성	공동시행자의 부당이득 반환 청구 소송 제기	총회 및 이사회 결의 없는 조합장 개인의 독단적 소송	정비사업에서 예산이 수반되는 소송전은 총회 의결 사항임. 결의 누락 시 절차적 하자로 조합장 해임 사유가 될 수 있음.
시행자의 적법성	시행자의 자격 및 계약상 문제 제기	정비사업 관련법 시행 전 이미 등록을 마친 적법한 시행자임	법령 개정 이전의 기득권(계약 지위)과 새롭게 출범한 모아타운 지침 간의 충돌 양상으로 해석됨.
임원 사직서 제출	시행사 측의 종용이나 강요에 의한 사퇴 압박	'통합 조합 설립'을 위한 자발적 사직서 제출	모아타운의 핵심인 '구역 통합' 과정에서 필연적으로 발생하는 기존 조합 임원진의 기득권 재편 과정으로 볼 수 있음.

2. 실무적 파급력: 모아타운 '통합 조합' 딜레마와 구조적 맹점 노출

이번 사태는 단순한 금전 분쟁을 넘어, 서울시가 추진하는 '모아타운' 사업 방식이 내포한 구조적 모순을 적나라하게 보여준다. 모아타운은 개별적인 가로주택정비사업 구역(통상 1만㎡ 미만) 여러 개를 하나로 묶어 대단지 아파트처럼 개발하는 사업이다. 이를 위해서는 개별 구역 조합들의 '통합'이 필수적이다.

 

[그래프 1] 모아타운 통합 조합 설립 과정의 이해관계 충돌 메커니즘

Plaintext

 

■ 1단계: 개별 가로주택정비사업 진행 (과거)
  [A구역 조합 + a시행사] / [B구역 조합 + b시행사] / [C구역 조합 + c시행사]
  ➔ 각 구역별로 이해관계 및 기존 계약이 단단하게 형성됨

■ 2단계: 모아타운 지정 및 '통합 조합' 설립 추진 (현재)
  [A+B+C구역 통합 조합 설립 압박] 
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  [갈등 발생 포인트 💥]
    ① 기존 임원진의 권력 축소: "누가 통합 조합장이 될 것인가?" ➔ 사직 강요 논란 발생
    ② 기존 계약의 파기 및 재조정: "기존 공동시행자(시공사)의 지위는 어떻게 할 것인가?"
  ⬇
■ 3단계: 사업 지연 및 소송전 비화
  절차적 하자를 동반한 소송 발생 ➔ 사업비 대출 중단 및 사업 장기 표류 리스크

 

공동시행자 측이 반론에서 언급한 "통합 조합 설립을 위한 자발적 사직"이라는 대목은 실무적으로 매우 뼈아픈 지점이다. 구역을 합치는 과정에서 기존 조합 임원들은 자리를 내놓아야 하고, 기존에 계약을 맺었던 설계자나 공동시행자의 지위도 위태로워진다. 이 과정에서 필연적으로 발생하는 '기득권 충돌'이 이번 7억 원대 소송전의 근본적인 원인으로 분석된다.

3. 절차적 하자의 위험성: 총회 패싱과 조합원의 피해

실무적 관점에서 가장 심각한 문제는 이번 소송이 "총회나 이사회 결의 없이 조합장 개인이 제기한 것"이라는 공동시행자의 주장이다.

 

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 따르는 모아타운 사업에서, 변호사를 선임하고 소송비용(조합비)을 지출하는 행위는 반드시 조합원 총회 또는 최소한 이사회의 의결을 거쳐야 하는 중대한 사안이다. 만약 조합장이 적법한 절차 없이 독단적으로 공동시행자를 상대로 소송을 벌였다면, 이는 업무상 배임 소지가 있으며 향후 조합 내부의 극심한 내홍을 촉발할 수 있다.

 

결국 시행자와 조합장 간의 주도권 싸움과 소송전으로 인해 사업 기간은 기약 없이 늘어나게 되며, 이에 따른 금융 비용 증가는 고스란히 묵묵히 기다리던 일반 조합원들의 '분담금 폭탄'으로 돌아오게 된다.

4. 결론 및 실무적 시사점

면목역3-1구역의 사례는 속도전만을 강조하던 모아타운 정책이 현장의 복잡한 이해관계 앞에서 얼마나 쉽게 좌초될 수 있는지를 보여주는 반면교사이다.

 

정비사업은 얽히고설킨 권리 관계를 법적 절차에 따라 하나씩 풀어가는 고도의 공학적, 행정적 과정이다. 지자체는 모아타운 통합 조합 설립 시 기존 계약 관계를 합리적으로 청산하거나 승계할 수 있는 구체적인 가이드라인을 제시해야 한다. 또한, 해당 구역의 조합원들은 소송의 적법성과 예산 집행 내역을 철저히 감시하여, 임원진의 독단적인 행정으로 인해 사업 전체가 표류하는 리스크를 선제적으로 차단해야 할 것이다.

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