[도시계획 심층분석] 정비사업의 딜레마, 세대수 증가와 도로 확장의 충돌: 홍제동 사례와 교통영향평가의 실무적 쟁점

2026년 4월, 서대문구 홍제동 일대의 대규모 정비사업 추진 과정에서 ‘통일로 34길의 도로 확장’을 촉구하는 목소리가 제기되었다. "체격(세대수)은 커지는데 핏줄(도로)이 그대로면 안 된다"는 현장의 비유는 정비사업이 직면한 가장 현실적이고 치명적인 딜레마를 대변한다.

 

단순히 용적률을 높여 세대수를 늘리는 것만이 능사가 아니다. 증가한 인구를 수용할 수 있는 도시 인프라, 특히 '진출입 도로'가 확보되지 않으면 해당 단지는 교통지옥의 섬으로 전락하게 된다. 본 글에서는 최근 쟁점이 된 도로 확장 이슈를 중심으로, 건축 및 도시계획 실무에서 가장 까다로운 절차 중 하나인 ‘교통영향평가’의 법적 기준과 기부채납에 따른 사업성 변화를 심층적으로 분석한다.

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1. 인프라 확충의 법적 근거: 교통영향평가와 기부채납

대규모 건축 프로젝트에서 도로 확장은 선택이 아닌 법적 의무 사항이다. 개발 행위가 유발하는 교통량의 증가를 사전에 예측하고, 이를 분산시킬 대책을 마련해야만 인허가 관청의 문턱을 넘을 수 있다.

 

① 교통영향평가의 법적 기준

이러한 절차의 근거는 **「도시교통정비 촉진법」 제15조(교통영향평가의 실시대상 지역 및 사업 등)**에 명시되어 있다. 해당 법령에 따라 일정 규모 이상의 도시의 개발사업, 산업단지 조성, 재개발 및 재건축 사업을 시행할 때는 반드시 교통영향평가를 실시하고 관할 관청의 심의를 받아야 한다. 심의 위원회는 늘어나는 세대수를 바탕으로 진출입로의 차선 추가, 가감속 차로 확보, 신호체계 변경 등을 사업시행자에게 요구하게 된다.

 

② 인프라 확충을 위한 기부채납(공공기여)

평가 결과에 따라 도로를 넓혀야 한다면, 그 땅은 어디서 구해야 할까? 결국 사업 대상지 내의 사유지를 떼어내어 도로로 내놓아야 한다. 이는 **「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조의2(공공시설등의 설치비용)**에 근거한 공공기여(기부채납)의 형태로 이루어진다.

 

[표 1] 정비사업 세대수 증가에 따른 교통 인프라 확충의 상관관계

쟁점 항목	현황 및 문제점 (예: 홍제동 사례)	법적 조치 및 실무적 해결 방안	사업성(수익성)에 미치는 영향
진출입로 폭 확보	좁은 이면도로에 대단지 출입구 연결 시 병목 현상 발생	「도시교통정비 촉진법」에 따른 가감속 차로 및 대기 차로 확보 의무화	도로 확장을 위해 내놓는 부지(기부채납)만큼 일반분양 면적 축소
보행자 안전	공사 차량 및 입주 후 차량 증가로 기존 보행로 위험 증가	건축한계선(Set-back) 후퇴를 통한 보행 공간(전면공지) 추가 확보	건물을 지을 수 있는 실사용 대지 면적(순부담) 감소
교차로 신호 체계	인접 주요 간선도로(통일로 등)의 연쇄적인 교통 마비 우려	스마트 신호기 설치 및 교차로 기하구조 개선 비용 부담 (원인자 부담 원칙)	조합 또는 사업시행자의 총사업비(인프라 조성비) 증가

2. 실무적 쟁점: 핏줄(도로)을 넓힐 때 발생하는 사업성 훼손

최근 실무를 진행 중인 노원구 중계동 일대의 주상복합 설계 프로젝트에서도 이와 동일한 쟁점이 발생한다. 상업지역에 들어서는 고밀도 복합개발의 특성상, 한정된 대지 안에서 최대의 용적률을 뽑아내야 하지만, 교통영향평가 심의 과정에서 원활한 차량 흐름을 위해 대지 경계선을 안쪽으로 밀어 도로를 넓히라는 요구를 받게 된다.

 

문제는 도로로 내어주는 땅(기부채납 면적)이 늘어날수록 건물을 지을 수 있는 '순수 대지 면적'이 줄어든다는 점이다. 대지 면적이 줄어들면, 아무리 높은 용적률 특례를 적용받더라도 건물을 위로 쌓아 올릴 수 있는 절대적인 연면적(바닥 면적의 합)이 감소한다. 이는 고스란히 분양 수익의 감소와 사업성 악화로 이어진다.

 

[그래프 1] 도로 기부채납 비율에 따른 실질 용적률 및 수익성 변화 추이

Plaintext

 

(수익성 지표)
  ▲
  │   ■ 명목상 용적률 특례 곡선 (법적 상한)
  │    \
  │     \
  │      \   ■ 실질 분양 수익 곡선 (도로 확장으로 인한 대지면적 감소 반영)
  │       \   \
  │        \   \
  │         \   \----- ■ 마지노선 (교통 분담금 및 기부채납 임계점)
  │          \     \
  │           \       \
  └──────────────────────────────▶ (도로 기부채납 비율 %)
     5%      10%      15%      20%

3. 고도의 설계 최적화와 건축가의 책임감

결국 도로 확장이라는 도시 인프라의 요구와 대지 면적 사수라는 사업성의 요구 사이에서 최적의 해답을 찾아내는 것이 프로젝트의 성패를 가른다.

 

이를 위해 설계 단계부터 지하 주차장 진출입 램프의 각도와 위치를 도로의 주 교통 흐름과 간섭되지 않도록 정밀하게 배치해야 한다. 또한, 1층 저층부를 필로티 구조로 띄우거나 전면공지를 입체적으로 활용하여 보행로를 확보함으로써, 대지 면적의 손실을 최소화하면서도 법정 교통 기준을 충족시키는 기술적 접근이 필수적이다.

 

수조 원의 자본과 수천 세대의 삶이 교차하는 건축 현장에서는 화려한 외관 설계만큼이나 보이지 않는 도시의 핏줄을 원활하게 뚫어내는 치밀함이 요구된다. 단순히 법적 허가를 받기 위해 선을 긋는 것이 아니라, 건축물이 도시에 미칠 장기적인 파급력까지 고려하여 묵묵히 책임을 다하는 것. 그것이 복잡한 규제와 치열한 이해관계 속에서도 올바른 도시 공간을 완성해 나가는 건축가의 가장 중요한 책무이자 개인적인 가치관이다. 홍제동의 도로 확장 이슈 역시 이러한 엄중한 책임감 속에서 공공과 민간이 합리적인 교점을 찾아야 할 것이다.

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