[도시계획 심층분석] 대안설계 규제 강화와 시공사 선정을 앞둔 핵심 사업장(압구정·한남·여의도)의 실질적 리스크 분석

2026년 4월, 서울시는 정비사업 시공자 선정 과정에서 발생하는 '대안설계' 기준을 전면적으로 강화하는 지침을 확정했다. 시공사들이 하이엔드 브랜드를 내세우며 과도한 설계 변경을 제안하고, 이것이 향후 70% 이상의 무차별적인 공사비 증액으로 이어지는 구조적 폐단을 행정력으로 차단하겠다는 의지다.

 

그러나 이러한 강력한 규제는 당장 2026년 하반기부터 시공사 선정을 앞두고 있는 서울 핵심 정비구역들에 거대한 딜레마를 안겨주고 있다. 본 글에서는 대안설계 제한의 정확한 법적 근거를 짚어보고, 압구정, 한남, 여의도 등 초대형 사업장들이 직면하게 될 실질적인 문제점과 예상되는 파급력을 입체적으로 분석한다.

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1. 대안설계 규제 강화의 정확한 법적 근거

대안설계란 시공사 입찰 시 건설사가 조합의 원안설계를 바탕으로 자사의 특화 기술력을 적용해 제안하는 설계안이다. 그동안 수주전의 핵심 무기로 쓰였으나, 이번 조치로 인해 그 운신의 폭이 극도로 제한되었다.

 

[관련 법령 및 규정]

• 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조(시공자의 선정 등) 제2항: "시공자는... 사업시행계획의 경미한 변경의 범위에서 대안설계를 제안할 수 있다."
• 서울특별시 「공공지원 정비사업 시공자 선정기준」 제9조(대안설계 등의 제안): "제안하는 대안설계는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제46조에 따른 사업시행계획의 경미한 변경 범위를 벗어나서는 아니 되며... (위반 시 입찰 무효)"

즉, 용적률의 10% 이상 확대, 최고 높이의 변경, 정비구역 면적의 중대한 변경을 수반하는 화려한 대안설계는 이제 원천적으로 불가능해졌다. 법령이 허용하는 '경미한 변경' 내에서만 마감재 고급화나 소폭의 평면 조정만이 허용되는 것이다.

2. 시공사 선정을 앞둔 초대형 사업장의 실질적 리스크

이러한 규제는 조합원들의 눈높이가 극에 달해 있는 하이엔드 사업장에서 시공사와 조합 간의 극심한 엇박자를 유발할 수밖에 없다.

 

① 압구정 아파트지구 (압구정 2·4·5구역 등): 하이엔드 한계선과 랜드마크의 충돌 압구정 일대는 현재 신속통합기획안을 바탕으로 설계자 선정을 마치고 향후 시공사 선정을 준비 중이다. 한강 변 초고층 랜드마크를 지향하는 조합원들은 프랑스 파리나 뉴욕 맨해튼 수준의 혁신적인 파사드(외관), 한강을 조망하는 인피니티 풀, 스카이브릿지 등을 기대한다. 그러나 시공사 입장에서는 이러한 혁신적인 구조 변경이 '경미한 변경'을 초과할 위험이 커 선뜻 제안하기 어렵다. 무리하게 제안했다가 서울시의 제재로 입찰이 무효화될 수 있기 때문이다. 결국 원안설계 수준의 밋밋한 입찰안이 제출될 경우, 조합원들의 기대치에 미치지 못해 수주전 자체가 유찰되거나 지연되는 사태가 발생할 수 있다.

 

② 한남 뉴타운 (한남 4·5구역 등): 복잡한 지형과 토목 대안설계의 제약 한남동 일대는 남산의 경관 보호를 위한 고도제한과 복잡한 구릉지 지형을 극복해야 하는 태생적 난제를 안고 있다. 과거 건설사들은 이러한 지형적 단점을 보완하기 위해 옹벽의 위치를 대대적으로 수정하거나, 지하를 깊게 파서 데크형 주차장과 커뮤니티를 조성하는 파격적인 '토목 대안설계'를 제안하곤 했다. 하지만 강화된 도정법 시행령 하에서는 이러한 대규모 흙막이 변경이나 심도 증가가 중대한 사업시행계획 변경으로 간주될 확률이 매우 높다. 대안설계가 막히면 불필요한 단차가 발생하거나 공간 활용도가 급감하게 되어, 한남 뉴타운 특유의 프리미엄 가치 구현에 치명적인 제약이 걸린다.

 

③ 여의도 아파트지구: 금융 허브 연계형 초고밀도 복합개발의 경직성 여의도는 종상향을 통해 용적률 600% 이상의 초고밀도 주상복합으로 재건축을 추진 중이다. 초고층 복합개발은 구조의 안전성과 공간 배치의 유연성이 생명이다. 해외 유명 건축가의 설계를 바탕으로 시공사가 최신 공법(커튼월 특화, 아웃리거 구조 변경 등)을 제안해야 하지만, 이 역시 인허가 규제에 묶여 최적화된 엔지니어링 제안이 불가능해질 수 있다.

 

[그래프 1] 대안설계 규제에 따른 시공사 수주 전략 및 리스크 변화 추이

Plaintext

 

(조합원 만족도 / 랜드마크 기대치)
  ▲
  │   ■ 과거 수주전 (무분별한 대안설계 남발) : 불법적 설계 변경 및 공사비 폭등
  │  /
  │ /
  │/      ■ 현재 법적 허용 구간 ('경미한 변경' 內)
  │---------/
  │        /
  │       /       ■ 🚨 예상 리스크 : 기대치 미달로 인한 입찰 보이콧 및 사업 지연
  │      /  \
  │     /    \
  └──────────────────────────────────────────────▶ (규제 강도 및 행정 통제력)
     약함                  강함                  과도함

3. 실무적 예상 문제: '꼼수 계약'과 분담금의 전가

행정청의 규제 취지는 타당하나, 실무 현장에서는 이를 우회하기 위한 부작용이 나타날 우려가 크다.

 

① 1차 원안 계약 후, 2차 '설계 변경' 우회 시공사들은 입찰 무효 리스크를 피하기 위해 입찰 당시에는 철저히 원안설계(또는 극히 경미한 대안설계)로만 참여하여 시공권을 따낼 것이다. 문제는 시공사로 선정된 직후다. 조합 집행부와 협의하여 인허가를 아예 처음부터 다시 받는 '사업시행계획 중대한 변경' 절차를 밟으며, 이때 자신들의 하이엔드 설계를 슬그머니 끼워 넣을 확률이 높다. 결국 대안설계라는 이름만 쓰지 않을 뿐, 인허가 재투입으로 인한 사업 지연(최소 1~2년)과 물가 상승분이 고스란히 조합원의 추가 분담금으로 전가되는 결과는 똑같이 발생한다.

 

② 하이엔드 브랜드의 하향 평준화 시공사가 제안할 수 있는 범위가 마감재 변경 수준으로 축소됨에 따라, 건설사 간의 기술력 경쟁은 사라지고 단순한 '자재 단가 싸움'으로 전락하게 된다. 이는 서울 핵심지 정비사업의 질적 하향 평준화를 초래할 수 있다.

4. 결론: 건축적 책임감과 명확한 법적 테두리 내의 해법

대안설계 규제 강화는 그동안 만연했던 정비사업의 불투명한 공사비 증액 관행을 끊어내기 위한 필연적인 성장통이다. 압구정, 한남, 여의도 등 핵심 사업장들은 이제 화려한 조감도라는 허상에서 벗어나, 법령이 허용하는 범위 내에서 실질적인 원가와 공간의 효율을 묻고 따져야 한다.

 

건축과 도시를 다루는 실무자로서, 수많은 사람의 일상이 담긴 공간을 짓는 일은 결코 편법이나 과시로 채워질 수 없음을 매일 체감한다. 수조 원이 오가는 거대 프로젝트일수록 관련 법령인 도정법을 엄격히 준수하고, 화려함 이면에 숨겨진 리스크를 사전에 통제해야 한다. 어떤 딜레마 앞에서도 핑계 대지 않고, 매 순간 주어지는 법적 테두리 안에서 치열하게 고민하여 최적의 공간을 구현해 내는 묵직한 책임감을 가지고 살아가는 것이 스스로의 굳건한 가치관이다. 다가올 시공사 선정의 장에서 각 조합과 설계자, 시공사가 이러한 책임감을 바탕으로 합리적이고도 훌륭한 해답을 찾아내길 기대한다.

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